Город
Вид сверху: инвестиции в панорамные квартиры оборачиваются наценкой в 30% и повышенной коммуналкой
Согласно данным мониторинга рынка первичной жилой недвижимости Москвы (без учета «Новой Москвы»), средняя стоимость квартиры в столице составляет около 25,5 млн. рублей. При этом среди многообразия рынка жилой недвижимости все чаще инвесторы и средние покупатели делают выбор в пользу видовых квартир, мода на которые пришла в Россию из Франции. Стоит ли овчинка выделки, какие минусы может преподнести престижное жилье и как правильно в него вкладываться разобрался инвестор, девелопер и финансист Виктор Акимов.
Жители больших городов стремятся совершенствовать даже, казалось бы, идеальное жилье, мечтая о совершенном доме, который сочетает в себе натуральную красоту природы и современный комфорт. Как показывают опросы, больше всего москвичи желают наслаждаться видами исторического центра, но опция доступна не всем. Поэтому самую большую популярность имеют новостройки в новых районах.
Высокие этажи современных небоскребов, бесспорно, привлекают видовыми характеристиками. В отдельной ценовой группе стоят панорамные виды на достопримечательности, памятники архитектуры и истории, природные ландшафты, водоемы и привлекательный внутренний двор ЖК. Наценка на такую картинку доходит до 20%. Если в жилом комплексе предусмотрен пентхаус, то цена таких метров вырастает на 30%. При этом инвестиция может не отбиться, поэтому при желании вложиться в вид из окна нужно учитывать важный факторы.
–Стадия строительства. Думать о покупке можно только по завершении строительства, максимум на стадии его завершения. Постройка может быть сложной, а ожидаемой пасторали можно и не дождаться – вид не всегда совпадает с ожидаемым. –План застройки района. Также изучите информацию о застройке во всем квартале, чтобы в окне дорогостоящего пентхауса через год не появился небоскреб другого застройщика. Если район не новый и вокруг исторические особняки и культурно-исторические ценности, то можно не волноваться – видовое жилье будет только расти в цене. Но если район или квартал внесен в планы по реновации, реконструкции и прочие реестры городских благ, то ожидайте новых точечных высоток по соседству и снос обветшавших пятиэтажек и милых особнячков. Весомая наценка на такое жилье не оправдается никогда.
–Класс проекта. Чем он выше, тем больше гарантий, что в видовых квартирах будут обещанные красивые виды. Бизнес-класс обычно строится на обширных земельных участках с довольно низкой плотностью застройки, поэтому застройщик может честно обещать красивую панораму (опять же, если на соседнем пространстве другой застройщик не поставит свой небоскреб). Большой двор в современном городском дизайне всегда будет преимуществом. В эконом-классе целеполагание иное, и эти проекты нужно изучать досконально – слишком частое нарушение требований. Обратить внимание нужно и на форму ЖК, чтобы П-образная форма не заслоняла квартире вид из окна, а новые корпуса не загораживали панораму. При возведении ЖК класса «эконом» эти нюансы не учитываются, но накрутка за вид присутствует и есть риск приобрести втридорога обычную квартиру в многоэтажке.
-Природный ландшафт. Если рядом с домом есть парк, река или озеро, то вид на эти пейзажи изменен не будет. При выборе такой панорамы вложение разумно, поскольку строительство в парковых зонах запрещено. Но этот вид здесь будет преимуществом не только верхних этажей, но и просто высоких. Так что наценка не будет оправдана.
–Информированность. При желании вложиться в вид из окна необходимо скрупулезно изучить планы застройки района. Это можно сделать через сервисы Геопорталов, Госуслуг, ресурсы местных администраций и МФЦ.
Недостатки «вида сверху»
Основной недостаток видовых квартир – большая теплопотеря. Независимо от того, кто производитель, панорамные окна не могут сравниться со стеной в вопросах удержания тепла. Поэтому при расчетах количества источников тепла, добавляют 20-30% к их мощности. По этой причине коммунальные платежи окажутся на 20% выше, чем у владельца обычной квартиры такой же площади.
Второй недостаток – мытье окон. В 90% случаев требуется профессиональный подход к мойке и услуги клирингового агентства. Это дополнительный расход денег. В регионах с частыми осадками и высоким загрязнением воздуха придется мыть окна чаще двух раз в год.
На открытые торги ГУПом «Центр управления городским имуществом» выставлено 7,5 тыс. кв. метров помещений и зданий со свободным назначением в пяти столичных округах. Также в ходе аукционов можно приобрести и жилую недвижимость, в том числе и в ЦАО. На сегодня самый дешевый выставленный лот – квартира в Басманном районе, по адресу Большой Казённый переулок, дом 5а, квартира 30 за 4 587 000 руб. первоначальной стоимости. Стать владельцами городской собственности может любой желающий, об этом сообщил министр правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества Максим Гаман. Стоит ли торговаться с городом и насколько выгодна недвижимость с аукционов пояснил инвестор и специалист по девелопменту Виктор Акимов.
Больше всего объектов выставлено на торги на востоке столицы в районах Перово, Богородское, Соколиная гора, Преображенское и Вешняки – это три помещения общей площадью 1,2 тысячи квадратных метров в подвалах и на первых этажах жилых домов, а также три отдельных здания суммарной площадью свыше 1,6 тысячи квадратных метров. В трех районах ЦАО – Мещанском, Басманном и в Хамовниках – предпринимателям предлагается четыре лота общей площадью почти 800 квадратных метров. Все они расположены в подвалах и на цокольных этажах жилых домов. Два помещения общей площадью почти 700 квадратных метров выставлены на торги районах Покровское-Стрешнево и Щукино на северо-западе столицы. Они также находятся в подвалах жилых домов. Еще два лота суммарной площадью более 3,1 тысячи квадратных метров находятся на севере и северо-востоке города в районах Сокол и Южное Медведково.
«Спрос на коммерческую недвижимость от города традиционно высок. По результатам торгов, состоявшихся в феврале, самым популярным лотом оказался коммерческий объект в районе Лефортово, на него претендовали 16 участников», – отметил заместитель генерального директора Центра управления городским имуществом Артем Сурженко.
«Покупка квартиры на аукционе кажется привлекательным вариантом из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рынка. Да, на аукционе возможно заработать до 10–15% в связи с первоначальным демпингом. Но покупка недвижимости с торгов — редко выгодный процесс, поэтому реальных покупателей среди участников немного,» – поясняет Виктор Акимов, специалист по инвестициям и девелопменту, – «Для выгодного участия в городских аукционах нужно постоянно изучать предложения, обращать внимание на историю объекта и, конечно же, иметь необходимую сумму в размере задатка, без которого до торгов вас не допустят. Конечно, к участию приглашают всех желающих, но на деле коммерческие и жилые объекты с торгов покупают инвесторы и риелторы, – утверждает эксперт.
Для совершения действительно удачной сделки необходимо профессиональное понимание рынка: анализ предложений, характеристики, оценка ликвидности, формирование стратегии участия в торгах на основе данных лота.
«Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше», – отметил Виктор Акимов.
Также необходимо учитывать, что способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета и даже прописанные жильцы. Сложностью является и частое отсутствие возможности увидеть квартиру или коммерческое помещение. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.
Тем не менее, в торгах действительно могут принять участие все желающие, предоставившие необходимый перечень документов, оформленный в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации. Победители торгов определятся в марте и начале апреля.
Объекты находятся в хозяйственном ведении Центра управления городским имуществом. Информацию о них можно посмотреть на сайте ГУП «ЦУГИ» в разделе «Коммерческая недвижимость», а также на Инвестиционном портале Москвы.
Тг-канал Районная аналитика Москвы опубликовал карту “административных округов Москвы для аллергиков”. Выяснилось, что комфортнее всего аллергикам – в ЦАО.
В апреле-мае начинают зацветать деревья, а с ними начнутся проблему у людей, страдающих аллергией. По открытым данным специалистами составлена карты в каких административных округах аллергикам легче всего, и карта распространения аллергенных деревьев в Москве.
- Наименее опасным административным округом для аллергиков стал ЦАО – нет естественных природных зон, все зеленые зоны рукотворны и засажены менее опасными деревьями.
- Наиболее опасным для аллергиков признан СЗАО: много естественной зелени, среди которой самые аллергенные деревья столицы – ольха и липа.
Выбираем в сентябре
Нужные работники – столяры и плотники!
You must be logged in to post a comment Login