Инвестор Данил Бекиров: апарт-отели — не ночлежки!

В июле 2021 года между жителями многоквартирного дома на Арбате, по адресу Кривоарбатский переулок д.3, и предпринимателями из Петербурга, ООО «Инвеста», развернулась нешуточная борьба за помещение, где компания, во главе с бизнесменом Данилом Бекировым, проводила ремонтные работы и планировала открыть актуальный апарт-отель. Жители неоднократно жаловались в органы местного самоуправления на несогласованный ремонт, на порчу культурного наследия, шум, несовместимость проекта с правилами дома и на попытки компании «Инвеста» превратить помещение в историческом доме в «порочное заведение». В прессе прошла целая волна ошибочных публикаций о самозахвате питерцами помещений в центре Москвы и о некомпетентном ведении инвест-проектов. В том числе несоответствующая действительности информация была опубликована в материале от 20.07.2021 https://mgcao.ru/arbat/4054/. Мы связались с основателем ООО «Инвеста» Данилом Бекировым, и выяснили из-за чего на самом деле случилась эта скандальная история.

– 20 марта 2019 года мной была куплена квартира №1-2 по адресу Кривоарбатский пер, д.3, – сразу пояснил Данил, – В этот момент состояние квартиры было аварийное.

О конфликтной же ситуации между продавцом этой квартиры и соседями я узнал только в мае-июне 2019 года, уже после покупки.
Жильцы квартир 3, 4 и 26 и председатель правления ТСЖ заверяли, что продавец захватил площадь квартиры и самовольно снес стены, подпорные конструкции, перекрытия и полы. Также от соседей удалось узнать, что в процессе сноса произошли подвижки фундамента и колонны, которая удерживает верхние этажи дома от обрушения. Это вызвало волнения среди жителей. Когда подрядная организация начала завозить материалы и грунт для начала работ по восстановлению плиты и очищать стены в местах опирания балок – начался скандал. Даже после того, как жильцам в ТСЖ предоставили проектную документацию, допуски СРО – конфликт разрешить не удавалось.
После нескольких встреч с представителями дома я узнал, что в этом историческом здании проведение работ по восстановлению возможно только специалистами профильного проектного института – МОСЖИЛНИИ. После чего я связался с этой организацией и заказал проект восстановления плиты перекрытия в квартире.

– В чем заключается причина конфликта?
– На мой взгляд, причина конфликта кроется в варварском отношении продавца квартиры к дому и жильцам, а также в полном отсутствии диалога.
Конфликт даже дошел до суда и, как следствие, жильцы на автомате считали, что я продолжу начатое «разрушение». Хотя я изначально обозначил свои цели восстановления помещения квартиры, был на связи с жильцами и председателем правления ТСЖ (состоял в общем чате дома).

– На какой стадии находится конфликт и как его решить?
– Я неоднократно обращался в ТСЖ с просьбой о восстановлении общедомового имущества (плиты перекрытия и несущей способности колонны), но никакого ответа не получил, поэтому мной было принято решение продать квартиру и проектную документацию.
На сегодня, насколько мне известно, конфликт полностью исчерпан. Нынешний владелец квартиры – кооператив «Управление активами» получил решение жильцов дома на проведение обследования шурфов грунта у фундаментов и проектных изысканий для восстановления плиты перекрытий и полов квартиры.

– Что будет с проектом на Арбате, ведь там планировался модный уютный апарт-отель?
– В 2018 году, когда я только выбирал эту квартиру, планировалось, что она будет разделена на студии с целью дальнейшей сдачи в аренду. Ни для жильцов дома, ни для работников ТСЖ это не было тайной, я лично показывал планы проведения перепланировки главному инженеру в ГБУ «Жилищник района Арбат» и в ТСЖ.
После приобретения квартиры летом 2019 года. был принят закон «Хованской», который положил конец сдаче жилых помещений в аренду на короткий срок. Стало понятно, что дальнейшая реализация этой квартиры под студии невозможна. И я принял решение привести помещение в порядок для дальнейшей продажи как жилой площади.
Квартира вместе с проектной документацией была продана 05.07.2020 года юридическому лицу.

– Очень часто в попытке разрешить подобные ситуации и жители, и бизнес обращаются в органы местного самоуправления. Как муниципальные власти могут помочь бизнесу в решении конфликтов между собственниками и бизнесменами?
– Если речь идет о многоквартирных домах, то в большинстве случаев, бизнес априори оказывается «виновен» по отношению к жильцам. Хотя в ситуациях, когда ни город, ни сами жильцы не могли решить свои проблемы, обычно именно бизнес приходил на помощь. Например, расселение коммуналок, выкуп и оформления первых этажей под коммерцию, восстановление зданий и помещений по инвестиционным контрактам и т.д.
Однобокая позиция обвинения бизнеса никогда не будет способствовать развитию партнерства бизнеса с городом. Необходим диалог и поиск оптимальных решений как для города и жителей, так и для бизнеса. И самое важное – это прозрачные и понятные правила для бизнеса, которые не будут меняться в процессе игры. Иначе бизнес будет постоянно попадать в ситуацию «вне закона».

– Запуск отельных проектов, прежде всего хостелов и апарт-отелей, сегодня крайне актуален для больших мегаполисов России. Какие основные причины конфликтов между собственниками и бизнесменами-отельерами, и как их избежать?
– Моя компания прошла эволюцию от маленьких помещений до отдельно стоящих зданий. В Петербурге у нас более 60 реализованных проектов апарт-отелей от 5 до 130 номеров. О возможных ситуациях конфликта мы знаем не понаслышке.
В большинстве случаев к конфликтам приводит некорректное поведение постояльцев: курение в неположенных местах, шум. Все это нервирует соседей и усложняет жизнь. Мы всегда стараемся решить эту проблему – восстанавливаем домофоны, ставим видеонаблюдение, также делаем ремонт парадных и многое другое.
Из опыта могу сказать, что избежать конфликтов практически невозможно. Даже если речь идет об отдельном здании, все равно найдется кто-то, кто будет недоволен пылью от ремонта, машиной, которая доставляет материалы или просто тем, что кто-то наводит порядок.
Главное – это сохранять адекватность и всегда поддерживать конструктивный диалог как с соседями, так и со властями.

– Какие сейчас проекты у компании «Инвеста» в Москве, что на старте, что в разработке?
– В настоящий момент в Москве мы реализуем проект будущего 3* апарт-отеля по адресу ул. Покровка, д.29. Проводим реконструкцию первого этажа дома 1895 года постройки в Басманном районе ЦАО Москвы. Объект находится в нежилом фонде.
При создании номеров мы ориентируемся на их посуточную сдачу туристам. И этот отель не станет исключением. Всего там предусмотрены 23 номера общей площадью 491,6 кв. м. Средняя площадь юнита будет составлять 16,9 кв. м. — это студия с полной отделкой и меблировкой. В каждой студии будет собственная кухня и ванная комната.

Местоположение, на наш взгляд, выбрано удачно — в радиусе 1 км находятся станции метро Тургеневская, Чкаловская, Чистые пруды, Курская и Курский вокзал. В 2,5 км работают три вокзала — Ленинградский, Ярославский и Казанский.
Ожидаемый запуск отеля на Покровке — 3 квартал 2022 года.

– Какие перспективы развития апарт-бизнеса в столице и какие плюсы из него могут извлечь собственники?
– На мой взгляд, даже в постковидном мире апартаменты показывают себя конкурентным продуктом. Возможность стать собственником помещения в центре столицы по цене ниже, чем в жилом фонде, пользуется спросом. К тому же обычно апартаменты позволяют получать пассивный доход от сдачи выше, чем от сдачи квартиры, что также является причиной их популярности.
Москва же как основной город России была и остается центром притяжения приезжих — как туристов, так и переселенцев на ПМЖ. И тем, и другим в числе прочего интересна такая форма временного пристанища как апартаменты. К тому же столица — большой и динамичный мегаполис. Здесь можно найти интересные здания под реновацию в достаточном количестве. Поэтому московский апарт-бизнес представляется мне перспективным направлением.
Из плюсов для собственников можно выделить тот факт, что в Москве, в отличие, например, от Петербурга, нет выраженной сезонности, это означает, что доход собственника апартаментов будет на уровне 9—11% годовых.

Справка
В 2016 году на собственные средства основателями ООО «Инвеста» было приобретено две коммунальные квартиры в центре Санкт-Петербурга для реставрации и последующей посуточной сдачи в аренду. В первый год эксплуатации было получено более 15% годовых чистой прибыли.
В 2017-м в компанию привлечены средства инвесторов. Благодаря этому к 2018 году было отреставрировано 26 объектов – в основном на первых этажах зданий.
В 2019-м «Инвеста» выкупила здание целиком и открыли первый апарт-отель. В том же году был собран первый миллиард инвесторских средств.
В 2020-м у «Инвесты» появился новый формат объектов – мини-офисы с общим доступом к необходимым для работы сервисам: интернет, оргтехника, зона отдыха и т.д. и был привлечен второй миллиард средств инвесторов.
В 2021-м появились объекты в Москве.
В 2022-м состоится открытие апарт-отеля в одной из столиц Западной Европы.