Покупка квартиры с инвестиционной целью стало основным видом вложений средств. Но сегодня рынок недвижимости резко просел и перестал быть тем привлекательным вариантом, как в предыдущие два-три года. Об этом свидетельствует сокращение доли инвестиционных сделок: на рынке московских новостроек она начала стремительно снижаться прошлой весной. По данным ЦИАН, в начале 2022 года на инвестиционные сделки приходилось 12–14% от общего числа ДДУ, сейчас же процент составляет около 8–9%. Как будет развиваться сектор инвестиций в недвижимость и как реально сохранить свои финансы рассказал девелопер, инвестор, Виктор Акимов, который уверен, что сейчас самый выгодный момент для покупки квартиры.
С новых сложившихся экономических условиях на московском рынке нет того высокого спроса, к которому мы привыкли и который наблюдался в 2020–2021 годах. Очевидно, что сегодня вряд ли получится хорошо заработать на перепродаже квартир так же, как в предыдущие два годы. Да, 2023 явил рынку новые реалии. Но поддаваться панике не стоит. Надо продолжать работать и брать пример с крупных госкомпаний, таких, как РЖД. Их новый проект по Новой Москве проект колоссально современного уровня, локация – близко к центру, рядом станции метро. Конечно, актуальный проект и на стадии строительства, и при введении его в эксплуатацию, будет иметь разительную разницу в стоимости. Неужели кто-то сможет сказать, что инвестиции в этот проект — это невыгодно? Это еще как выгодно и рентабельно. Если говорить о строящихся известными и надежными девелоперами в Москве жилые комплексы, окруженные современной инфраструктурой, квартиры и коммерческие помещения, которые будут пользоваться спросом, сдаваться в аренду, то нужно понимать, что современные здания и инфраструктура вытесняют старые постройки и жилой фонд. Это закон жизни городов и от этого никуда не деться. И это вложение на долгие годы вперед, которое будет выгодным, будет приносить прибыль и сохранять вложенный капитал.
Многие инвестируют в один и тот же район Москвы или Подмосковья, так как либо проживают там и им очень хорошо известен и понятен этот рынок, либо те, которые вложились в данном административном округе в недвижимость, убедились в качестве и уровне работы подрядчика и остаются с ним и дальше, если он строит в этом районе новые объекты. Если появилось интересное рекламное предложение от девелоперов, сначала необходимо выяснить все о компании-застройщике. Права дольщиков с 2019 года стали защищены и это очень радует. К примеру, если застройщик вовремя не сдает объект, можно вернуть свои деньги обратно и взыскать понесенные убытки. Самый распространенным договором является договор долевого участия (ДДУ), регулируемый федеральным законом 214. Это позволяет купить недвижимость по значительно низкой цене, быть защищенным, и по окончании строительства стать обладателем современной недвижимости, продать ее и получить прибыль, либо сдать ее в аренду с прогнозируемой окупаемостью. Эксперты любят утверждать, что в ситуации падения цен на недвижимость нет необходимости входить в строящиеся проекты, что проще купить уже готовую вторичку и не терять время. Но это неоднозначно. Все зависит от локации. И здесь приходит на помощь обыкновенные математика и аналитика. Не нужно оглядываться на паникеров, которые уже год сообщают, что грядет огромная инфляция, цены на недвижимость упадут, что за «эти деньги» будет не продать, но можно будет купить практически за бесценок. Рассуждать нужно аккуратно. От чего зависит рынок недвижимости? Конечно от ключевой ставки. В конце февраля 2022 года ее повысили с 9,5 до 20 процентов годовых, так же по закону ставки по ипотеке сразу же возросли, и те кто имели деньги попытались вложить их в недвижимость чтобы по их мнению сохранить их. Но к июлю 2023 ключевая ставка снизилась до 9,5 % также и снизился процент банков по ипотеке. Летом рынок отметил рост цен на стройматериалы, так как произошли проблемы с прямыми поставками материалов для ремонта. И многие люди стали продавать недвижимость, вкладывая в другие страны, – ОАЭ, Турцию и тд. В панике они соревновались друг с другом и опускали цены на 20-30 % ниже рыночной. В итоге мы стали очевидцами того, что при анализе цен на недвижимость рынок стал как бы падать, но тут есть парадокс. Несмотря на эту панику, появились инвесторы, которые стали покупать недвижимость у тех, кто ее так быстро продавал, сторговывая стоимость на минимум. Мотивация очевидна: подобное уже было, и в кризисы поступали точно также.
Москва — это столица, очень развитый город в котором есть все, сюда едут со всей страны, поступают учиться, мечтают переехать, вкладывают деньги. Никогда эти квартиры не останутся невостребованными и процент жителей который уезжает в Дубай очень мал. Люди будут продолжать жить, работать, влюбляться, создавать семьи, рожать детей, ходить в десткий сад, школу, поликлинику, брать ипотеку, размениваться, улучшать условия и тд. На этом этапе грамотные инвесторы скупают квартиры, делают в них ремонт, выставляют на продажу и получают доход. Год назад многие аналитики улыбались и крутили пальцем у виска, объясняя, что эта схема ошибочна, но он вопреки всем прогнозам схема работает. Стоит ли вкладывать в строящуюся недвижимость или есть смысл покупать вторичку в данный момент? Мое мнение такое: все зависит от объекта, кто строит, где строит, является ли этот проект вне конкуренции в этом месте или наоборот уступает. Также необходим расчет на какой срок инвестируются деньги, на короткий или длительный срок, какую прибыль инвестор хочет из этого извлечь. Бизнес это живой организм, и здесь необходимо всегда быть начеку, анализировать, прогнозировать, получать информацию из надежных источников. Многие рассчитывают на то, что цены упадут еще ниже и можно будет купить еще дешевле. Несомненно, пока рынок будет находится в ожидании, а желающие продать будут вынуждены конкурировать друг с другом, цены будут падать. Если инвестор является ипотечником и для покупки и вложения он взял ипотеку, то мое мнение – на данный момент для него это не самое лучшее время, так как платить по ставке необходимо, а цены на рынке недвижимости могут еще опускаться. Если инвестиция не кредитная, и вы рассчитываете на короткое вложение, то это как в автомобильном рынке, всегда кто-то захочет купить, все зависит от размера вложенных средств. Необходимо помнить, что сейчас рынок для покупателей, а не для продавцов. Если у застройщика выкупается пул квартир, то он идет по другой цене, выигрывая в стоимости в разы. Если покупается квартира для себя, для постоянной жизни, то сейчас самое выгодное время на рынке.
В заключении хочу посоветовать научиться анализировать и считать, узнавать как можно больше информации из надежных источников и принимать максимально правильное решение не торопясь.