Между жителями многоквартирного дома (МКД) по адресу: Кривоарбатский переулок, дом 3, и учредителями ночлежек из Петербурга развернулось противостояние. Первые хотят сохранить атмосферу, покой и безопасность своего дома, вторые же, невзирая на интересы и безопасность жильцов, – заработать побольше денег и обеспечить обещанную инвесторам доходность от вложений.
Началось всё в феврале прошлого года, когда приехали строители и без уведомления начали строительные работы на цокольном этаже МКД. У жителей появились вопросы, а председатель ТСЖ пообщалась с прорабом. Тот показал какое-то подобие проекта, который предполагал переоборудование двух квартир в дюжину комнатушек, увеличение количества санузлов с двух до шести и полную перепланировку со сносом межкомнатных перегородок. Прораб также сообщил, что планируется строительство хостела.
Все эти новости спровоцировали недовольство жильцов, не желающих иметь под боком ночлежку.
При этом, если посмотреть на проблему с другой стороны, то строительство было попросту незаконным, поскольку есть прямой запрет на размещение в жилых помещениях МКД предприятий, оказывающих гостиничные услуги. А обе квартиры на цокольном этаже имеют статус жилых помещений. Как так получилось, это отдельная история, – оставим ее за рамками повествования и вернемся к стройке.
Важно отметить, что на цокольном этаже находятся общедомовые коммуникации и магистраль отопления, доступ к которым должен быть открыт.
Но пока жители разбирались с ситуацией, выясняли и обсуждали, строители успели наделать дел: повредили общедомовые коммуникации, в результате чего на некоторое время дом остался без воды. Кроме того, строители регулярно незаконно подключались к общедомовым электросетям без счетчиков, попросту воруя у жильцов электроэнергию. Никакие разговоры не могли повлиять на сложившуюся ситуацию: всё повторялось вновь и вновь, в результате чего часть общедомовых помещений осталась без освещения.
Во время работ строители успели снесли внутренние перегородки, в том числе, подпорные. Дом №3 в Кривоарбатском построен в 1913 году по проекту Эрнста-Рихарда Нирнзее и имеет перекрытия смешанного типа и сложно рассчитываемый запас прочности. Любая перепланировка должна осуществляться очень бережно и аккуратно, чтобы избежать деформаций и разрушения.
Однако всё пошло не по плану. Строители начали вкапываться в недра, подкапывая фундамент дома, за счет чего увеличили внутренний объем помещений в полтора-два раза, что создало опасность для жителей.
Фото: Маргарита Постнова / МГЦАО
В итоге, по многочисленным обращениям граждан ситуацию пришлось брать под личный контроль главе муниципального округа Арбат Евгению Петровичу Бабенко и привлекать компетентные ведомства, чтобы разобраться в происходящем.
В результате проверки Мосжилинспекция вынесла предписание устранить самовольные отклонения от плана до 8 октября текущего года.
Сама ситуация вызвала недоумение и возмущение. На что вообще рассчитывают учредители ночлежки, учитывая статус и характеристики помещений? В жилых помещениях МКД оказывать гостиничные услуги запрещено. Перевести жилое помещение в нежилое нельзя по ряду причин, как субъективных – жильцы и соседи не дадут согласие, так и объективных – постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 (ред. от 27.07.2020) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», которое содержит прямой запрет на размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах. К тому же, условия проживания в них не удовлетворяют нормам СЭС и пожарной безопасности: оконные проемы замурованы кирпичом, пол находится существенно ниже уровня земли.
Тут нельзя не вспомнить о проходящей на территории помещений магистрали центрального домового отопления и трагических случаях, произошедших совсем недавно в аналогичных условиях. В прошлом году в Перми сварились заживо пять человек, в том числе ребенок. Трагедия произошла из-за прорыва теплотрассы. Жертвы – постояльцы хостела, расположенного на цокольном этаже многоквартирного дома. Тремя годами ранее в Санкт-Петербурге в антикафе «Типичный Питер», которое было открыто в подвальном помещении, в результате прорыва трубы горячего водоснабжения погибли два человека. Эти ужасные трагедии спровоцировали общественный резонанс.
И в таких ситуациях владельцы всегда «ни в чем не виноваты». Мол, власти и надзорные органы недоглядели – они виноваты. А нужно ли властям и надзорным органам Арбата, чтобы на их территории и с их попустительства произошла трагедия, – вопрос риторический.
Если же посмотреть глазами жителей, то им также не нужна ночлежка под окнами с вечными криками по ночам, драками, клубами дыма, запахом готовящейся в подвале еды, тараканами, клопами, вибрацией и шумом от принудительной вентиляции полуподвального помещения.
Налоги такие ночлежки тоже не платят в местный бюджет. А вот горы мусора, постоянные требования к общедомовому имуществу, парковкам – этого будет с избытком.
Эта ночлежка вообще никому не нужна, кроме её учредителей с их непомерной жадностью, поставившей под угрозу жизни жильцов, которые теперь ожидают от властей и компетентных органов более жёсткого и радикального решения вопроса, в котором нарушение сидит на незаконности и халатностью погоняет.
Даже если и не драматизировать ситуацию, то блокирование доступа к общедомовым коммуникациям увеличивает риск аварий и возникновения опасных ситуаций. О пожаре даже и говорить излишне, а вот о воде нужно сказать пару слов. Намокание древесины от прямого попадания воды или вследствие абсорбции из воздуха неминуемо приведет к появлению грибка и плесени, что потребует замены перекрытий. А значит – полного ремонта выше расположенного жилого первого этажа, который обойдется во многие миллионы рублей. Виновата опять окажется власть, и ремонт придется оплачивать из бюджетных средств или изыскивать иные источники финансирования. Взыскать ущерб с «Рогов и копыт» дело, конечно, возможное, но непозволительно долгое.
Нельзя обойти стороной и другой вопрос, напрямую относящийся к интересам жителей дома №3 в Кривоарбатском, – а как вообще общедомовое имущество оказалось в частной собственности?
Фото: Маргарита Постнова / МГЦАО
Приведем выдержки из ФЗ, решений КС,ВС, ВАС РФ о праве собственности на общее долевое имущество собственников помещений в многоквартирных домах.
Определением КС РФ от 19.05.2009 №489-О-О установлено: «По смыслу законоположений ст.290 ГК РФ и п.1 ст.36 ЖК РФ необязательно доказывать исключительно технический характер подвальных помещений». Если они используются для обслуживания более чем одной квартиры – это общее долевое имущество. Наличие иных полезных свойств у подвальных помещений не влечёт за собой исключения этого помещения из общего имущества собственников.
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64: право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Согласно Определению ВАС РФ от 21.10.2009 №ВАС-12537/09, не нуждается в доказывании факт, что в подвале каждого жилого дома размещены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры.
В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22: «факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (п.36)».
В Определении ВАС РФ от 22.04.2011 и Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 №1457/11 отмечается, что право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество. «Нарушение права общей долевой собственности заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности (ответчика). Данное нарушение может проявляться в препятствовании осуществлению права всех собственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам».
Иными словами, нормативно-правовая база и решения КС, ВС, ВАС РФ прямо и недвусмысленно говорят, что полуподвалы, обслуживающие более одной квартиры, – это общее долевое имущество. И прямо упоминаются права всех собственников предоставлять общее имущество в пользование третьим лицам, что позволит жильцам самим решать, что будет размещаться в полуподвальных помещениях, сдавать их в аренду и извлекать из этого прибыль, которую можно будет использовать по усмотрению жителей.
В заключении обязательно нужно сказать ещё об одном важном аспекте. Право владения и ответственность владения – осознание и реализация в полной мере этих двух неразрывных и взаимосвязанных понятий гражданами позволит со временем полностью изменить городской ландшафт России в лучшую сторону, сделав его более удобным, безопасным и красивым. Это единственный путь.
Гражданское самосознание постепенно формируется в умах населения, но это длительный и незаметный процесс, требующий размеренности.
А пока общество взрослеет и учится правам и ответственности, разного рода пройдохи будут пытаться наживаться на его собственности, зачастую ставя под угрозу благополучие и жизни граждан и вынуждая власти в «ручном режиме» разбираться с конфликтными ситуациями, тем самым отвлекаясь от своих непосредственных обязанностей и тратя на это очень ограниченный ресурс.
Власти не могут и не должны хозяйствовать общедомовым имуществом. Это права и обязанности собственников и никакого муниципального административного ресурса не хватит для эффективного управления каждым двором и подвалом.
Сегодня слышна критика в адрес властей со стороны населения за неэффективную работу – иногда справедливая, иногда огульная. В данном вопросе со стороны властей нормативно-правовая база уже подготовлена, понимание и вектор развития заложены и отражены в документах и планах, а вот общественное самосознание запаздывает, и жители не демонстрируют достаточной субъектности для налаживания эффективного взаимодействия с властями. Но на этом редко акцентируют внимание.
Для придания лучшей динамики процессу формирования городской среды и дворовых территорий, согласно национальным проектам, московские власти сейчас ведут в этом направлении работу, о которой МГЦАО расскажет в ближайшее время.
Будем наблюдать за развитием событий в Кривоарбатском и за тем, как власти района Арбат справятся с ситуацией.
Автор: Денис Рыженков